Bina yöneticileri, dikkat !

Avukat Nimet Türe, bina yönetimlerinin ve yöneticilerinin basit tadilat işlemlerinde onay almadan hareket edebileceğini ve kat maliklerinin özel hayatlarını ihlal edecek değişimlerle ilgili Cumhuriyet Başsavcılıklarına müracaat edebileceklerini söyledi.

Yönetimin planda bulunmayan işlemleri kendi işi gibi gösterdiği durumlarda kat maliklerinin itirazda bulunabileceğini söyleyen Avukat Nimet Türe, “Öncelikle site yönetimi bir kişiye ya da kuruluşa bırakılabilir. Bu kişi ya da kuruluşa yönetim devredildiğinde de kat mülkiyeti kanunundan doğan bazı kanuni sorumluluklar vardır. Bunlar bakım onarım yükümlülükleri başlığı altında geçer ve detaylandırdığımızda bahçe düzeni, park düzeni, binanın genel elektrik ve su tesisatı başta olmak üzere tesisatına onarım ve bakım yapılmasından yönetici sorumludur. Bunun dışında kat planı dediğimiz yönetim planı olarak da bilinen bir yönetmelik mevcuttur. Bu yönetmelikte ayrıca yöneticiye sorumluluklar yüklenebilir. Bu sorumluluklar yönetim planında açıkça yer alan sorumluluklar olduğunda, yönetici bu sorumlulukları hem kanuni hem de sözleşmeden doğan sorumluluk olarak nitelendirerek tek tek yerine getirmektedir. Kanuni veya yönetim planında yer alıp da yerine getirmediği görevlere ilişkin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itiraz ve şikayet haklarımız baki kalarak bu hakları da kullanabiliriz. Aksi durumda da eğer yönetim planında yer almayan bir görevi yönetici sanki kendi göreviymiş gibi lanse ettirerek yaptırımda bulunduğunda da kat malikleri de bu duruma itirazda bulunabilir” dedi.

Nimet Türe, yapılacak olan büyük değişikliklerde olağanüstü çağrı yapılarak çoğunluğun sağlanması gerektiğini söyleyerek, “Bina yönetiminin olağan akışını etkileyen durumlarda sadece bina sakini katılımıyla yapılacak olağan yönetim kurulu toplantısıyla basit kararlar alınabilir. Bu basit kararlar da ani asansör tamiri, elektrik tesisatındaki ani aksaklıkların giderilmesi gibi küçük tadilatlar olabilir. Ancak binanın genelini etkileyecek bir tadilat ya da onarım işlemi yapıldığında ki bu dış boya işi olabilir, açık balkonun kapalıya çevrilmesi gibi kat planını etkileyen değişiklikler olduğunda burada yönetici tek başına karar alamayıp olağanüstü bir çağrı yaparak tüm kat maliklerini toplantıya çağırır. Kat malikleri de yapılacak plan değişikliğine göre 1/2, 1/3 ve 4’te 5 çoğunluk olmak üzere uygun şartları sağlayan çoğunluk oranını sağlayarak yeni bir karar oluşturur ve bu kararı kayıt altına almak kaydıyla işleme koyabilirler. Yönetici kafasına göre sadece olağan akıştaki planlamaları yapabilir. Ani tesisat aksaklıklarını yapabilir. Büyük değişikliklere ilişkin en az 1/2 ya bina sakinleri ya da kat maliklerine ilişkin çoğunluğu sağlayıp karar alması ve bu kararı mutlaka imzaya açık bir şekilde tutanağa geçirmesi gerekmektedir” ifadelerini kullandı.

“Kat maliklerinin kişisel alanına müdahalede karar alınması gerekiyor”

Binalara yerleştirilecek kameraların kat maliklerinin özel alanına müdahale niteliği taşıması halinde genel kurul toplantısı yapılarak karar alınması ve 1 ay boyunca itiraz edilmemesi durumunda geçerli olabileceğini söyleyen Nimet Türe, sözlerine şu şekilde devam etti:

“Özel hayatı ihlal konusunda öncelikle örnek üzerinden başlayacak olursak buna en uygun örnek kamera kayıtlarının alınması, bina ve site içerisinde kamera yerleştirilmesi olabilir. Bunlar ortak alanlarda olduğu müddetçe bina yönetimi bunu basit çoğunlukla alabilir. Ancak burada Yargıtay kararında açıkça bir hüküm geçmektedir. Binanın tamamını etkileyen, kat maliklerinin kişisel alanına müdahale niteliği taşıyan kamera yerleştirilmesi gibi durumlarda kat maliklerinin genel kurul toplantısı yaparak 4/5 çoğunluk sağlayıp bir karar alması, bu karara 1 ay içinde kimsenin itiraz etmemesi, itiraz ettiyse de itiraz kararının kamera takılması yönünde olumlu olarak sonuçlanmış bir karar olması durumunda bina içerisinde ortak alanları etkileyen; özel hayata müdahale niteliği taşıyan yaptırımlar ya da tadilatlar yapılabilir. Bunun dışında yine örnek olarak bir sakin, özel hayatının gizliliğinin ihlal edildiği konusunda tereddüt yaşıyorsa tek başına itirazda bulunamaz. Önce kat maliklerine itirazda bulunarak göreve davet eder. Kat maliklerinden biri 1/3 çoğunluğu sağlayacak şekilde diğer kat maliklerinin çoğunu yanına alır ve olağanüstü genel kurul toplantısı yapılır. Burada 4/5 çoğunlukla bir karar alınır. Bu karar kişinin hoşuna gitmezse artık kat mülkiyetinden kaynaklı bir itiraz sorunu ortaya çıkacağından Sulh Hukuk Mahkemesi’ne itirazda bulunur ve karar beklenir. Bu karar süreci içerisinde özel hayatın gizliliği ihlal edilen kişi, ortada resmi bir karar olmaksızın kamera takıldığını görürse özel hayatın gizliliğini ihlalden Cumhuriyet Başsavcılıklarına şikayette bulunabilir. Ya da şikayet eş zamanlı olarak noterden kameraların kaldırılması ya da özel alanı ihlal eden durumun sona erdirilmesi için yönetimde ihtarda bulunabilir.”

“Özel hayatın ihlali tespitinde cezayla karşılaşılabilir”

Türe, eğer yapılan işlemin özel hayatı ihlal ettiği tespit edilirse ceza ile karşı karşıya kalınabileceğini söyleyerek, “Özel hayatın gizliliğinin ihlal edildiği hususunda kesin kanıya varan Cumhuriyet Savcısı tarafından iddianame düzenlenerek, dosya Asliye Ceza Mahkemeleri’ne sevk edilir ve bu durumda kişinin özel hayatının gizliliğinin ihlal edildiği konusunda tutanakta imzası bulunan veya tek başına yönetici tarafından karar alınan durumlarda ilgili kişiler tarafından savcılıklar nezdinde bir soruşturma gerçekleştirilir. Kovuşturma aşamasında da cezayla karşı karşıya kalma durumları söz konusu olabilir. Özel hayatın ya da ortak alanların ihlal edildiği konusunda tereddüte düşen kişilerin öncelikle yönetime bu hususun derhal sona erdirilmesi hususunda ihtarda bulunması önemli olup, ihtar karşılığında eğer bir karar alınmaması ya da karara rağmen direnilmesi konusunda Cumhuriyet Başsavcılıklarına başvurması önem arz etmektedir. Süreç bakımından bu hususlara dikkat ederek adım adım ilerlenmesi her iki taraf için de sağlıklı bir sonuç elde edilmesini sağlayacaktır” dedi.